房地产构建新模式 关键是配置好“人房地钱”

　　■ 王丽新

　　10月28日公布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》对“推动房地产高质量发展”作出部署，明确提出要“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”。

　　与之相呼应的是，此前中央层面已多次提及构建房地产发展新模式，说明这是房地产行业高质量发展的首要任务和第一抓手，也是促进市场平稳健康发展的治本之策。在笔者看来，房地产发展新模式的方向和路径已愈发清晰，即完善相关基础制度，提升“人房地钱”四类要素资源的配置效果。

　　第一，供给端要优化保障性住房供给、“因城施策”增加改善性住房供给、盘活用好低效用地及存量土地。这三大住房供应渠道，是满足当前多样化居住消费需求的本源要素，也是提振市场信心的重要支撑力量。

　　具体来看，优化保障性住房供给，不仅意味着要加大保障房建设力度，供给方式也要走灵活路径，如延续“以购代建”“房票安置”等成熟做法，结合“人流”变化要素，在增量和存量两个市场中完善保障房供给工作。

　　改善性住房供给重在“因城施策”，这是结合市场需求从“有没有”到“好不好”的重要转变而作出的方向引导。据中指研究院数据，2025年前三季度，重点30城120平方米至144平方米房产成交占比提升至30%，大户型产品跻身新房市场成交主力军阵营。但这不意味着各地要推同质化项目入市，反而要形成“适配化”思路去审批相关地块及项目规划设计方案，推出市场真正需要的改善性住房，支持构建宜居的品质生活。

　　除结合城市发展及市场去化周期调整常规性土地供应节奏之外，存量用地及低效用地问题也要解决，一方面使用专项债收购闲置存量土地，另一方面也要引导社会资本进入存量土地市场，让这类沉睡资产尽快动起来。

　　第二，开发端要坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

　　眼下，各地有序推进城市更新，持续优化人居环境，不断加快城市功能改善提升。中研普华产业研究院报告显示，2025年我国城市更新市场规模将突破8.6万亿元，到2030年有望迈入10万亿元级别，成为超级市场。在大力实施城市更新过程中，各地应打破“单打独斗”思维，既要考虑城市更新标杆项目撬动的消费体量，也要结合人口、产业集聚效应创新产城融合模式，为构建核心城市群和都市圈拉动区域经济发展贡献力量。

　　对整个房地产开发赛道而言，无论是何种业态，均要以“好房子”建设为抓手，让发展更具质感、更富温度。随着“好房子”建设的推进，房地产开发市场的下半场，将是一个覆盖新房和存量房、涉及硬件和软件乃至智慧城市的超大市场。落实到企业层面，就必须转变思路，因为未来五年的竞争赛道将从规模、速度和价格，转向产品力、科技力和服务力。

　　第三，融资端要合理优化行业资产负债表，创新融资工具，满足企业合理融资需求。房地产行业的健康发展，离不开金融体系的支持，但要避免走“旧三高”粗放式发展的老路，严防系统性风险。

　　未来，各地区各部门要积极创新融资工具，降低房地产行业有息负债规模，同时要在防范风险外溢和收敛的过程中，满足房企合理融资需求。比如，延续当前推广基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）以实现资产证券化，鼓励企业并购重组以优化产业组织结构，实施城市房地产融资协调机制等政策，促使地方政府和企业更加注重资产负债结构的优化调整。再比如，推广“保交房”工作中探索形成的办法：一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。

　　第四，销售端“预售+现房销售”并行，清理住房消费不合理限制性措施。

　　在构建新模式思路下，住房销售体系需慢慢改变，可一边有力有序推进现房销售，一边继续实行预售，规范预售资金监管，最大程度保证购房者权益。但更为迫切要解决的问题是，对一些隐性的限制性措施进行清理，尤其是要关注在存量和增量、新房和二手房、首套和二套等领域的流通问题，通过取消限制来加快各项资源流动，促进一二手市场联动，乃至拉动建筑、家居、家电等产业链上下游消费活跃度，发挥资金对“职”与“住”资源的配置功能，更好地促进各项消费工作。

　　总体而言，房地产未来五年的发展之路，要以人为本，回归居住本身属性，真正发挥好“人房地钱”的资源优势，有力促进房地产市场平稳健康发展。