房地产行业“质效并举”锚定高质量发展新模式

本报记者 张芗逸

2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”规划谋篇布局之年。站在这一承前启后的历史节点回望，“十四五”期间，我国房地产行业经历了一场深刻的转型与升级：从规模扩张的“快车道”转向质效并举的“新航程”；从满足“居者有其屋”的基本保障，升华为实现“居者优其屋”的品质追求。

随着城镇化步入成熟发展新阶段，房地产发展新模式加速构建，城市更新有序推进。从“有没有”到“好不好”的新画卷徐徐展开——房地产行业正以更加稳健、更可持续的姿态，迈向高质量发展的新阶段。

适应新形势：

安居基础持续夯实

“十四五”期间，在稳增长、惠民生、防风险、促转型的政策导向下，“市场+保障”住房供应体系不断完善，租购并举的住房制度加快建立，人民群众安居的基础得到持续夯实。

“‘十四五’期间，我国构建了‘市场+保障’双轨体系，住房供应体系优化成效突出。”58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，针对市场供需关系的重大变化，我国构建了包括公共租赁住房、保障性租赁住房、配售型保障性住房在内的多元化、多层次保障体系，助力新市民、青年人、农民工等群体实现安居。

数据显示，“十四五”期间我国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）。

基本住房需求得到保障的同时，多样化的改善性住房需求也正通过市场体系得到满足。

“十四五”期间，各地坚持因地制宜、一城一策、精准施策，促进房地产市场平稳健康发展。在下调住房公积金和商业银行贷款首付比例和利率、下调契税税率、取消普通住宅和非普通住宅标准等举措支持下，居民购房成本持续下降。

与此同时，住房租赁市场也在规范发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，“十四五”期间，住房租赁行业中市场化、专业化的机构租赁占比上升，租购并举的格局基本形成。

2025年，《住房租赁条例》出台并实施，进一步规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，为住房租赁市场高质量发展提供了制度保障。

“展望未来，住房供应体系还将进一步优化。”张波预计，接下来配售型保障性住房占比或将不断提升，以同步配合存量商品房“收储”。同时，租赁市场规范化发展将加速，我国将培育专业化租赁企业，建立租金指导价机制，重点解决大城市年轻群体住房问题。

构建新模式：

行业向新市场向稳

“十四五”期间，我国房地产市场供求关系发生重大变化。加快构建房地产发展新模式，成为促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

“‘十四五’时期，房地产行业的痛点主要是旧模式下快速发展后一些问题的暴露。”李宇嘉认为。

为消除“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产行业转向发展新模式，政策层面发力建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革完善房地产开发、融资、销售制度，并着力发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

李宇嘉表示，在城市发展以存量提质增效为主的阶段，政策层面的关键是树立存量思维，在摸清“人、房、地”底数的基础上，对新时期住房需求有较为精细化的把握，然后再谋划供给，通过有效的供给来激发潜在的需求。

住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。在住房和城乡建设部指导下，各地已经科学编制了2024年、2025年住房发展年度计划，为各地实现住房供需多维度精准匹配提供助力。

“十四五”时期，在处理房地产风险的过程中，房地产开发、融资、销售的新模式也逐步形成。具体而言，这包括了城市房地产融资协调机制、现房销售制度等。

2024年，城市房地产融资协调机制正式建立，以城市为单元，实施项目“白名单”制度。目前，全国“白名单”项目贷款审批金额已经超过7万亿元，有力保障了商品住房项目建设交付。

张波表示，城市房地产融资协调机制重点支持“保交房”，通过“应贷尽贷、应展尽展”最大限度缓解房企流动性压力，同时房企信用债发行利率也有所下行，融资环境得到显著改善。

“十四五”期间，顺应人民群众对高品质生活空间的期待，“好房子”正逐渐从规划走向现实，成为住房领域的新赛道。

在2025年发布的《住宅项目规范》指引下，“好房子”的标准逐步明晰，设计、建造与运维水平也持续提升。

张波认为，下一步，居住品质升级还将得到重点关注。房地产行业将以“好房子”为指引，重点强化绿色智慧建筑普及，推动建筑节能改造和可再生能源应用。

迈出新步伐：

城市发展提质增效

“十四五”期间，我国大力推动以人为核心的新型城镇化，以推进城市更新为重要抓手，促进城市发展方式从外延扩张向内涵提质转变。

从机制来看，各地坚持“先体检、后更新，无体检、不更新”，建立城市体检和城市更新一体化推进机制。目前，全国297个地级以上城市和150多个县级市已经全面开展了城市体检工作。

从成效来看，“十四五”期间，全国实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套；启动城市危旧房改造17.5万套（间）；累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人。

“通过存量更新替代增量扩张，能够实现城市空间的精细化运营。”张波表示，例如通过“留改拆”并举，精细化改造城镇老旧小区，并保留历史风貌、预留公共空间，达到资源集约化下的民生有效提升。

值得注意的是，加快构建房地产发展新模式也是转变城市发展方式的重要环节。

“构建房地产发展新模式是内涵式发展下的必然要求。”李宇嘉表示，房地产发展新模式，能够让城市内涵式发展更有增长动力。未来房地产行业发展的重点将转向存量盘活和利用，将存量空间与人的需求、企业的需求、公共配套的需求结合起来。下一步可以通过规划和土地政策的扶持，让存量空间契合这种需求，特别是适应新场景、新业态的需求，让房地产企业成为城市运营商。