向租房陷阱亮剑 司法护航“住有所居”

看房时确认是三居室，交完定金后却“惊现”第四个房间。在北京市通州区租房的尚某，以房东存在违法群租行为为由，将其诉至法院。

日前，北京市通州区人民法院发布的《住房租赁案件审判白皮书（2022-2025）》显示，2022年1月至2025年6月，该法院受理住房租赁纠纷案8500余件，案件数量呈持续快速增长态势，超七成案件涉及中介公司，这些中介公司多以被告身份应诉，成为纠纷的主要源头。

此前，尚某通过中介平台联系到出租人朱某，相约查看一套三室一卫房源。看房时，双方多次确认房屋有3个卧室，最多供3人合租，尚某当场通过微信支付2100元定金，准备租下其中一个房间。然而，在签订正式合同前夕，在朱某发来的房屋视频中，尚某发现凭空多出一个房间——原本的餐厅被隔断成第四间卧室。

“当时感到被骗了。”尚某说，“三居室突然变成四间房，不仅居住拥挤，还可能涉嫌违法群租。”出于对安全隐患和法律风险的担心，尚某拒绝签约并要求退还定金，却遭到朱某拒绝。双方争执不下，最终对簿公堂。

通州区人民法院经审理认为，朱某在收取定金后擅自改变房屋结构，将三居改为四室，构成对租赁条件的重大变更。法院指出，双方未正式签订合同，朱某的行为已构成缔约过失责任，应全额退还定金。一审后朱某提起上诉，二审法院维持原判，判决目前已生效。

9月15日，我国首部针对住房租赁的行政条例《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行，对房屋安全、押金退还、租金稳定性及租赁备案等长期困扰租赁市场的问题作出明确规定。通州区人民法院立案庭（诉讼服务中心）法官甄硕介绍，该条例为规范租赁市场、保障“住有所居”提供了坚实的基础性法治保障，旨在更加有效保护当事人合法权益。

《条例》明确禁止将厨房、阳台等非居住空间单独出租用于居住。甄硕认为，租赁住房的单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合当地行政机关规定的最低标准，此规定对于遏制非法群租行为具有重要意义。

押金纠纷是住房租赁领域矛盾高发点。甄硕说，《条例》对此作出具有针对性的规定，“明确押金的适用规则，强调‘除合同约定情形外，出租人无正当理由不得扣减押金’，以此厘清押金的性质并非可随意扣减的‘赔偿备用金’。”她表示，尤为关键的是，《条例》从资金流向上防范风险，“明确规定住房租赁经纪机构等不得代收、代付租金和押金，有助于从源头上杜绝资金被挪用。”

通州区人民法院此前审理过一起押金纠纷案件。租户赵某与北京某物业管理有限公司签订《房屋租赁经营合同》，依约支付押金3600元及租金。后赵某因故在合同到期前退租，将房屋交还物业公司。双方就押金返还及违约责任问题协商未果。赵某诉至法院，要求返还押金。物业公司则提起反诉，要求赵某根据合同条款支付相当于“月租金200%”的违约金。

“这起案件非常典型，集中反映了租赁实践中常见的两大争议：一是合同约定的违约金是否合理；二是在承租人违约时，押金和违约金是什么关系，出租人能否同时主张。”通州区人民法院立案庭（诉讼服务中心）庭长刘梅分析说。

通州区人民法院经审理认为，赵某单方搬离行为已构成违约，应承担相应违约责任。

然而，对于合同约定的高额违约金，法院并未一概认可。法院认为，本案中，物业公司仅提交了单方制作的支出明细表，未能充分证明其实际损失达到约定违约金的数额。因此，法院结合合同的履行情况、当事人过错程度等因素，依法对过高的违约金数额予以调减。

法院判决称，经过调整后确定的违约金数额，足以弥补物业公司因赵某提前解约所遭受的损失。在此情况下，物业公司无正当理由继续扣留押金，须将押金3600元退还赵某。

对于租户如何依据新规维权，刘梅提醒，在实践中要注意辨别机构类型，维权时要审查合同主体和收款主体，确定押金的追索依据。

《条例》规定，出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。针对以往因“阴阳合同”、口头约定引发的争议，甄硕介绍，这类案件中，当事人经常会提出双方存在口头约定与实际租赁合同不符的情形。“一方面，要看对方当事人是否认可，若双方均认可以口头约定为准，在不损害国家利益、公共利益和他人合法权益情况下，可以按照口头约定处理。另一方面，若双方对于是否存在口头约定有争议，应按照‘谁主张谁举证’的原则分配举证责任，最终结合举证情况确定合同内容。”

对于很多租户关心的“租金盲涨”问题，甄硕解释说：“要认定租金涨幅是否合理，应结合当地政府建立的租金监测机制所公布的租金水平信息，同时综合考量房屋具体情况。”

刘梅特别强调司法与行政之间协同治理，当违法群租侵害承租人权益时，当事人可以向行政机关举报，也可以通过诉讼维权。“行政执法中形成的认定和处理意见，可作为民事诉讼中的重要参考。维护良好的租赁市场环境，需要司法与行政携手同行。”她说。

中青报·中青网记者 刘胤衡 见习记者 邹竣麒来源：中国青年报